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1、基調(diào)索引,以專業(yè)的操盤手段來做專業(yè)的事情； 以勇于擔(dān)當(dāng)?shù)木袢リ惓鲂拢?以相互協(xié)作的態(tài)度，減少內(nèi)耗，凝聚團(tuán)隊力量； 以發(fā)展的眼光看問題，樹百年大業(yè)！,目 錄,第一部分 市場篇 第二部分 產(chǎn)品篇 第三部分 策劃篇 第四部分 展望篇,市場篇,第一部分,宏觀政策分析 / 貴陽樓市分析 / 項目個案分析,宏觀市場分析,2013.1.5,要求各地進(jìn)一步做好財政資金籌措與保障工作。通知指出，將采取投資補(bǔ)助或貸款貼息方式支持企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè),2013.3.2,2013.5.25,上海、廣州、深圳、北京等城市相繼推出新一輪調(diào)控政策，主要內(nèi)容均為收緊限購政策及加大土地供應(yīng)。隨后，二三線城市加入樓市調(diào)控大

2、軍，“漢七條”等相繼出臺。,11月底,十八屆三中全會公報中提到要建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,2013.11,2013.2.21,國五條出臺。提出了完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強(qiáng)市場監(jiān)管等五個方面的政策措施,強(qiáng)調(diào)加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制,國務(wù)院要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控五項政策措施進(jìn)一步細(xì)化。同時進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。出售自有住房應(yīng)征收個人所得稅20%,國務(wù)院明確2013年的改革重點是，深入推進(jìn)行政體制改革，加快推進(jìn)財稅

3、、金融、投資、價格等領(lǐng)域改革，積極推動民生保障、城鎮(zhèn)化和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)相關(guān)改革。,支持廉租房建設(shè),征收個人所得稅20%,深入推進(jìn)行政體制改革,完善主要由市場決定價格的機(jī)制,收緊限購政策及加大土地供應(yīng),金融市場,股票市場萎靡不振 黃金價格熊市萎縮 銀行利息不斷上調(diào),點評,股市、黃金市場的利空，投資者開始渠道轉(zhuǎn)移，樓市被選擇機(jī)會大 國家只有通過不斷的上調(diào)銀行準(zhǔn)備金率，才能回收市場過多的流動性資金，對樓市資金鏈和貸款來說影響較大,宏觀市場分析,行政法規(guī),新拆遷條例施行 全面禁止“住改商” 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展,點評,取消行政強(qiáng)制拆遷，舊城改造難度加大；政府將大力推進(jìn)新區(qū)開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃向?qū)I(yè)化發(fā)展，商

4、業(yè)地產(chǎn)成行成市，提升綜合生活品質(zhì) 城市發(fā)展迎來新機(jī)遇，城市化率將大步提升。,宏觀市場分析,市場動態(tài),萬科、華潤、首開等一線大城市發(fā)展商進(jìn)軍省會 保利、恒大等一線大城市發(fā)展商進(jìn)駐地州城市,點評,宏觀調(diào)控下，三、四線城市成為一線大城市發(fā)展商開疆拓土首選。 貴陽房地產(chǎn)開發(fā)遍地開花，房地產(chǎn)市場競爭將加劇,宏觀市場分析,總結(jié),面對從緊的樓市政策，金融方面也在不斷的收緊，提高準(zhǔn)備金率、銀行存貸款利率等都在快速的收回社會流動資金，無疑對樓市、股市等造成嚴(yán)重影響； 以前地方政府在應(yīng)對中央政策的消極回避態(tài)度上有所轉(zhuǎn)變，中央和地方政府在樓市發(fā)展事態(tài)看法上已過磨合期，這對于新的調(diào)控政策落實到位有一點積極作用。 隨著

5、一線開發(fā)商大舉進(jìn)駐貴陽，未來的市場競爭將進(jìn)一步加劇。 “國五條”出臺，提出了完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制、堅決抑制投機(jī)投資性購房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強(qiáng)市場監(jiān)管等五個方面的政策措施，并強(qiáng)調(diào)加快形成引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制?；究蚨巳甑臉鞘凶呦颍w市場幾乎不會出現(xiàn)暴漲暴跌局面，在維穩(wěn)的原則上抑制發(fā)展，讓樓市重回健康狀態(tài)是政府愿景；,宏觀市場分析,宏觀市場環(huán)境良好！,宏觀政策分析,2003至2013,十年調(diào)控的漫漫長路，卻調(diào)出了樓市的一個“黃金十年“。十年，讓我們的住房變成了一場追求一生的夢。2014，也許將會是樓市一個新十年的開端，樓市的行政調(diào)控將要

6、慢慢淡出；房地產(chǎn)發(fā)展由市場說了算，政府不再過多硬性地管控房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)限購、限價、限售或?qū)⒙h(yuǎn)離，缺席了樓市的行政調(diào)控，未來的十年樓市將會是“白金時代“還是“白銀時代“？貴陽房地產(chǎn)市場還有沒有春天？,貴陽市房屋管理新規(guī)；建立統(tǒng)一登記防止一房兩賣 貴陽公布房價調(diào)控目標(biāo)；房價漲幅低于收入漲幅 貴陽市建設(shè)生態(tài)文明城市條例5月1日實施 貴州100個城市綜合體執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn) 貴陽出臺“積分入籍”制度 全省100個產(chǎn)業(yè)園區(qū)公開競爭1億元獎勵資金 貴州節(jié)能不達(dá)標(biāo)的建筑將不能使用和銷售 國務(wù)院批復(fù)貴陽綜合保稅區(qū) 擬建1.5環(huán)雙向6車道不設(shè)紅綠燈 貴陽市城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)察管理規(guī)定公布 發(fā)布限容令提升房地產(chǎn)產(chǎn)品

7、整體品質(zhì) 貴陽全面啟動公積金補(bǔ)息貸款、已經(jīng)可辦理,貴陽樓市分析,2013年貴陽市地方優(yōu)惠扶持利好政策頻現(xiàn)：,貴陽樓市分析,國五條的調(diào)控目標(biāo)，僅僅是房價漲幅低于收入漲幅，符合當(dāng)前市場現(xiàn)狀。貴陽樓市總體發(fā)展平穩(wěn)。 限容將促使樓市往精品路線發(fā)展，提升整體居住品質(zhì)。 貴陽多次針對公積金調(diào)整，再則推行“積分入籍”制度，從各方面降低入市門檻，對于樓市是廣開金源，廣開客戶源，利好政策頗多。 在規(guī)劃上，輕軌、高鐵建設(shè)，貴安新區(qū)，百花新城等多個新區(qū)建設(shè)提上議程或已經(jīng)進(jìn)入實施，100個城市綜合體方案提出，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展意圖明顯。,2013年貴陽市地方優(yōu)惠扶持利好政策頻現(xiàn)解讀：,貴陽政策環(huán)境良好！,2013年貴陽市

8、各個區(qū)域商品房供銷情況,綜述 2013年，貴陽市商品房新增面積1223萬方，成交達(dá)到938萬方，成交金額525.61億元，均價在5635元/。 成交價格方面有上升的跡象；烏當(dāng)因為有保利公園2010別墅項目整體拉升了烏當(dāng)項目的銷售均價。觀山湖區(qū)和花溪區(qū)由于大盤林立，競爭加?。淮蟊P的低價促銷拉低了整體均價。 商品房成交類型中，主要是以住宅為主，占比達(dá)84%，其次是辦公和商業(yè)。,貴陽樓市分析,項目個案分析,項目個案分析,項目個案分析,針對國際花園周邊可對比項目做了一個綜合市調(diào)，美的臨城時代和中天會展城九號同等面積產(chǎn)品已經(jīng)售罄。中渝第一城項目推出的花園洋房和我們項目產(chǎn)品的可比性也不是很大。值得思考的是

9、我們同期的空中別墅項目遲遲不能清盤，究其最主要的原因結(jié)癥在哪里？是我們所要反思的。 在對其同類產(chǎn)品跟蹤過程中我們深入項目踩盤很多次，有個相同的特點，其樓盤的營銷政策一旦確定堅決的執(zhí)行下去。中途調(diào)整僅僅是對價格做出一定的調(diào)整。客戶過幾個月再來看還是同樣的營銷政策。無形之中就增加啦客戶對樓盤的信任感，同時這也是我們需要學(xué)習(xí)的。,市場分析,針對濱河灣壹號項目，綜合以上市場調(diào)研的項目來看，現(xiàn)在貴陽市兩城區(qū)的在售項目均價各不相同，在8000-12000元/的價位居多，目前銷售最貴的就是依水麗都，均價達(dá)到16000元/，房源銷售已達(dá)到70%。從整個操盤上邊看依水麗都于2013年上半年入市，到年底就達(dá)到這樣

10、的銷售成績，有值得我們項目借鑒和學(xué)習(xí)的，在推廣方面、及市場定位、廣告定位等等。同樣在項目周邊范圍內(nèi)其他也有老的項目和新的要啟動的項目，對我們項目都會產(chǎn)生多多少少的競爭。離得最近的項目康橋水鄉(xiāng)已經(jīng)開始在建售樓部，雖然現(xiàn)在還沒有做任何渠道的推廣，但是一旦有產(chǎn)品入市，必將給我們帶來一定的威脅。青云都匯也于今年5月份啟動認(rèn)籌，離我們項目也只有1.5公里。我們項目要怎么超越周邊的幾個樓盤，實現(xiàn)利益最大化這是我們下步操盤思路里面所需要解答的。,市場分析,去年，在超大盤和資金壓力下，一些樓盤并沒有一味走“以價換量”路線，而是通過提升產(chǎn)品品質(zhì)，走與超大盤不一樣的差異化產(chǎn)品路線，滿足改善性購房群體的居住需求。走

11、差異化、精品化的市場道路，在逆市中實現(xiàn)熱銷。 今年觀山湖區(qū)的觀府壹號、中鐵逸都國際、中渝第一城以及新盤萬科城等都將推盤重點放在了花園洋房。觀山湖區(qū)多個項目看好中高端住宅市場，充分說明品質(zhì)優(yōu)越的住宅產(chǎn)品始終是樓市的稀缺品。貴陽的限容令將促使樓市往精品路線發(fā)展，提升整體居住品質(zhì)。 在良好的宏觀政策環(huán)境和優(yōu)越的貴陽樓市政策的大環(huán)境下，群雄逐鹿，一線品牌大舉進(jìn)軍貴陽市場，貴陽樓市競爭加劇。在政策與市場磨合博弈中，貴陽房地產(chǎn)市場機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存！,市場分析總結(jié),貴陽樓市又一個春天來了！,產(chǎn)品篇,第二部分,產(chǎn)品基本情況 / 年度銷售情況 / 現(xiàn)有產(chǎn)品盤點,產(chǎn)品基本情況,金龍星島國際 目前，本項目一期各棟已拔

12、地聳立，2#3#樓已售罄并交房；4#5#已交房，剩余房源熱銷中；1#6#樓現(xiàn)房銷售，即將交房；7#8#樓現(xiàn)房呈現(xiàn)，等待銷售。二期正在進(jìn)行基礎(chǔ)工程施工中,產(chǎn)品基本情況,金龍星島國際 一期第一批次已于2013年12月28日交房。小區(qū)主體景觀已呈現(xiàn)，小區(qū)整體景觀打造完善中,交房手續(xù)辦理現(xiàn)場,交房活動現(xiàn)場,主體景觀呈現(xiàn),年度銷售情況,金龍星島國際 一期各棟主體結(jié)構(gòu)工程進(jìn)度迅速，金龍星島國際項目2013年1月至12月共回籠資金27184.90萬元。,注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計截至?xí)r間2013年12月31日,現(xiàn)有產(chǎn)品盤點,金龍星島國際 7#、8#樓將于2014年中旬交房，計劃2月推入市；共360套，38664平方米，產(chǎn)

13、值約2.2億元；還有二期各棟逐步拔地而起，根據(jù)工程施工計劃，2014年將有約8000平方米的別墅產(chǎn)品入市，銷售20%為目標(biāo)，將回籠約1360萬元；2014年總產(chǎn)值約10.5億元。產(chǎn)品盤點如下表：,注：此數(shù)據(jù)截至到2013年12月31日,現(xiàn)有產(chǎn)品盤點,金龍星島國際廣場2014年（月）度營銷計劃,注：隨著招商推廣，會拔高項目整體價值，在實際銷售中價格不低于此表單價。,均價單位：元 產(chǎn)值單位：萬元,產(chǎn)品基本情況,1、國際花園 國際花園現(xiàn)在產(chǎn)品主要集中在3期，除去別墅產(chǎn)品還有30套?，F(xiàn)階段剩余的產(chǎn)品主要都是處于矮樓層（集中在10樓以下）相對于景觀和視線都受到一定的局限，（特別是47號樓背后北師大附中這

14、一面7樓以下私密性比較差）同時也是47號樓剩余產(chǎn)品最多達(dá)到15套占比50%。對于高品質(zhì)樓盤空中別墅產(chǎn)品來說肯定是樓層越高越好銷售。 現(xiàn)階段主要銷售難點就在與客戶選擇面比較少，價格相對前期銷售要高出一些。 2、濱河灣壹號 現(xiàn)階段濱河灣項目正在施工階段，項目規(guī)劃產(chǎn)品是從47的公寓產(chǎn)品到180的大四房。主力戶型是97、117、130、160的三房、四房為主。建筑風(fēng)格為新古典主義建筑、建筑景觀為法式風(fēng)情園林。,年度銷售情況,國際花園2013年1月至12月銷售情況,2013年國際花園總銷售額為13570.53萬元，但是現(xiàn)實回款速度太慢，總體回款效率偏低，究其原因銷售現(xiàn)場執(zhí)行力度太差，對此我們要積極改進(jìn)銷

15、售現(xiàn)場的工作執(zhí)行力度，快速實現(xiàn)資金回籠，減輕公司財務(wù)壓力。,現(xiàn)有產(chǎn)品盤點,概 述：通過2013年的銷售我們從以上數(shù)據(jù)可以看出2013年住宅的（銷售包括特殊房源復(fù)式樓）銷售均價達(dá)到6178元/，較現(xiàn)在市場價格必須要進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后不含特殊房源均價在5950元/平米比較符合市場。,剩余商鋪分析,剩余商鋪總的均價是16695.24元/平米，上述表格已經(jīng)對商鋪做了一個最具體的闡述分析，一層商鋪均價是在21152.60元/平米。二層商鋪是在10893元/平米。 對于商鋪的營銷2014年度只銷售20%的總體貨量，對于最終剩余的商鋪進(jìn)行重新招商，實現(xiàn)資本在運(yùn)作，實現(xiàn)增值最大化。,2014年度銷售任務(wù)計劃,2

16、014年度銷售任務(wù)計劃,銷售總計：13072.5萬元,策劃篇,第三部分,操盤思路 / 策劃執(zhí)行 / 廣告推廣,2013年已然過去，考量得失之間，我們還必須認(rèn)真思考一下2014年的操盤思路。正如市場篇提到的大盤突起和限容令出臺，樓市精品化路線已然成為不爭的趨勢。同時，在項目區(qū)域內(nèi)（如九州十里錦城）大盤的低姿態(tài)大肆放量，無疑會在短時間搶占大量市場份額。金龍星島國際項目在這個如火如荼樓市如何贏得更多的份額，如何在大盤的洶涌下奮勇向前，完成并超額完成該年度營銷任務(wù)？是需要我們?nèi)プ龅摹?操盤思路,整體操盤思路：走精品差異化路子，整合策略促進(jìn)產(chǎn)品銷售,操盤思路,價格策略,精品策略,推廣策略,地段、精品、現(xiàn)

17、房價格炒作，活動為王，實景體驗。 線上線下結(jié)合，體驗才是王道。,推廣引起關(guān)注，現(xiàn)場體驗精品打造，體現(xiàn)價值至高點。好房子金龍造。,操盤思路,依附品質(zhì)，按時接連漲價，高于市場均價，價格造勢。 好價錢，當(dāng)然好房子。,價格策略,精品策略,推廣策略,廣告跟進(jìn)： 借勢突破，品質(zhì)提升,落實銷售： 住宅及商業(yè)持續(xù)旺銷,招商先行：通過商業(yè)拉升項目整體附加值,整體銷售推盤策略：招商先行，廣告跟進(jìn),策劃執(zhí)行,策劃執(zhí)行,制定法則：企業(yè)品牌亮相，制造市場瞻仰，整合多重附加值提升實際價格。 價格策略：平開高走，穩(wěn)步增價。 調(diào)價周期：根據(jù)前期銷售情況、市場動態(tài)和產(chǎn)品狀態(tài)進(jìn)行調(diào)價，如無特殊情況，建議按季調(diào)漲。 折扣優(yōu)惠：做大

18、折扣，多重優(yōu)惠。抬高銷售表價會給人感覺產(chǎn)品價值高；大打折扣，疊加優(yōu)惠，會讓人覺得實惠多。 首付分期：分解客戶的心理價格，實效較好。如美的林城時代、中鐵逸都、米蘭春天、恒大等凡采取首付分期的項目，銷售情況均好。本項目之前首付分期政策亦收到較好成效。,價格制定策略,策劃執(zhí)行,全線推廣：整合多方推廣媒介，線上線下全線出擊。 現(xiàn)場包裝：根據(jù)銷售信息統(tǒng)計分析，被現(xiàn)場形象攔截的客戶占多數(shù)；將對各樓棟外立面做美化信息傳遞。 現(xiàn)場活動：迎合各推廣媒介和吸引客戶到此及滯留現(xiàn)場，建議現(xiàn)場活動為王。 行銷結(jié)合：面對面營銷，電話營銷。 全員營銷：花貓白貓能抓到耗子就是好貓；凡能介紹客戶成交的均有提成（人員不限、資源不

19、限）。公司員工人人有任務(wù)，并納入績效考核。,廣告推廣策略,策劃執(zhí)行,觸景生情，人皆有之。項目一期現(xiàn)場主體景觀已成，注意景觀美化，以景動人；注意工作人員形象（含物業(yè)），給予客戶遐想入住后的信心。,體驗式氛圍塑造,策劃執(zhí)行,聞道有先后，術(shù)業(yè)有專攻；賦予營銷策劃部門廣告推廣和策劃執(zhí)行的權(quán)利。 政策匯報流程：營銷策劃中心提報的推廣方案及營銷政策直接向老板匯報。 合作公司甑選：經(jīng)老板批復(fù)的推廣方案，由策劃部與審計部、采購部等相關(guān)成本控制部門一起擇優(yōu)甑選合作單位。凡是老板批復(fù)的方案，就必須執(zhí)行。,推廣執(zhí)行流程,策劃部形成方案,老 板,業(yè)務(wù)公司,執(zhí)行落實,質(zhì)優(yōu)價廉公司,價格審核,批復(fù),價格合理,不合理,簽約

20、,砍價,1日內(nèi)確定,簽約,匯報,不批復(fù),銷售周期安排,廣告推廣,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12,銷售回款計劃,廣告推廣,項目招商同步進(jìn)行中，通過商業(yè)附加值，拉升商業(yè)及住宅產(chǎn)品的整體價值。,廣告推廣費(fèi)用,廣告推廣,廣告推廣,廣告推廣渠道,國際花園：經(jīng)過2013年的銷售我們所沉淀出一部分因為價格等方面的原因沒有成交的客戶，同時在老帶新這塊也做了大量的公關(guān)。取得了一些不錯的收貨，老帶新是我們成交的一個重要來源和途徑。在2014年要實現(xiàn)徹底清盤總體思路為“少許推廣+老帶新公關(guān)+前期沉淀出的還有意向的客戶”為重點突破口，爭取從中實現(xiàn)成交。 2014年的國際花園推廣中必須要把濱河即將

21、入市的信息一并傳達(dá)出去，國際花園帶給貴陽人民乃至整個盤對貴陽的影響一直是建立在高端的形象。我們借此把濱河灣的高端豪宅形象一起推向市場，影響市場引起市場關(guān)注，勢必會起到一個聯(lián)動效應(yīng)。,操盤思路,闡述產(chǎn)品實際信息，實景現(xiàn)房的優(yōu)勢即買即住，周邊的成熟商業(yè)氛圍，及區(qū)位地段優(yōu)勢。以產(chǎn)品的附加值提升價值，以清盤銷售為噱頭，保持報價不變，執(zhí)行價格折扣，抓住客戶花少錢買性價比高的產(chǎn)品心理實現(xiàn)營銷。配合整體連貫的推廣實現(xiàn)清盤！,策略,濱河灣一號 一、啟動住宅推廣同時啟動商業(yè)招商帶動產(chǎn)品附加價值 濱河灣壹號的商業(yè)體量不算太大，我們整個操盤過程可以先把商業(yè)擺起，利用項目高端形象，啟動整體招商，簽約意向優(yōu)質(zhì)商家。不僅

22、可以使商業(yè)的價值增加，而且從側(cè)面也會促進(jìn)住宅的銷售，提高住宅物業(yè)的銷售的附加值。,操盤思路,操盤思路,二、附加價值帶動銷售價格穩(wěn)步提升 2014年金龍濱河灣一號即將入市，綜合貴陽城區(qū)現(xiàn)在的項目我們的整體營銷思路為“低開高走+穩(wěn)步提升”之所以要要這個思路為主線是因為濱河灣項目體量并不是太大，一期200戶左右，為了實現(xiàn)利益最大化，我們著重是想突出一個“穩(wěn)”，以“穩(wěn)”求多、以“穩(wěn)”求勝。2014年10月我們可以順利拿到預(yù)售許可證，我們計劃2014年推盤量為不超過40%，30%為比較合適，平均為70套住房。,操盤思路,三、（針對小戶型）挖掘公寓市場推小戶型 濱河灣壹號的戶型總體設(shè)計方正，可利用率達(dá)到8

23、5%其中還有一部分小戶型公寓產(chǎn)品，根據(jù)前邊2013年市場調(diào)查來看，市場的公寓產(chǎn)品占有量不是很大，幾戶被北大資源的LOFT公寓產(chǎn)品所消化，當(dāng)然綠地新都會也有其產(chǎn)品。同時我們的公寓產(chǎn)品可能在2014年將會是一個亮點產(chǎn)品所存在。,四（營銷模式）體驗式營銷 結(jié)合現(xiàn)在貴陽市城區(qū)項目來看，由于項目的局限性和地理位置的原因通常都是一個營銷模式，現(xiàn)場接待樣板房回到現(xiàn)場。濱河灣壹號定位為高端豪宅項目，勢必要區(qū)分現(xiàn)階段市場其他同類產(chǎn)品，怎么來區(qū)分是本案的重中之重。前期工程部已經(jīng)在接觸景觀公司，提到一個很重要的就是我們的景觀工程要提前出來，結(jié)合到營銷上邊來，有百利無一害。于此我們要求，在景觀區(qū)域預(yù)留出600平米的位

24、置作出兩套樣板房產(chǎn)品。在售樓部和樣板房之間作出一條景觀長廊。讓客戶在去看樣板房的時候不用在經(jīng)過工地、同時在參觀樣板房的同時可以欣賞到窗外的景觀。在營銷上就很能抓住買豪宅這部分的心態(tài)，其實買的產(chǎn)品給予客戶的一個感受，真正的做到市場獨有！,操盤思路,體驗包裝搶占駐場,項目外圍墻也是項目一個形象的展示面，待VI系統(tǒng)完善后根據(jù)項目形象總基調(diào)再來設(shè)計制作,中心景觀著重體現(xiàn)儀式感和尊貴感,體驗區(qū)域樣板、園林,體驗區(qū)域樣板區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng),采用木質(zhì)或鐵藝，符合項目整體風(fēng)格提升品質(zhì)感的同時可將導(dǎo)示桿作為燈桿使用，一舉兩得。,體驗區(qū)域樣板區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)事宜,連接樣板區(qū)域與園林區(qū)域,最終目的：為了區(qū)分市場現(xiàn)有產(chǎn)品的營銷模式

25、，和帶給客戶視覺感官的最直接的體驗。,總體策略：“前期認(rèn)籌+解籌+開盤”通常市場的操盤策略是“認(rèn)籌開盤”。之所以我們要加一個解籌的策略是因為我們對于2014年的市場變化不能作出一個正確的判斷，同時也是為了求穩(wěn)，我們多加一個“解籌”。當(dāng)然也是根據(jù)市場的情形我們隨時可以調(diào)整。 具體操作政策我們根據(jù)當(dāng)時市場在來制定。,策略,策劃執(zhí)行,國際花園“傍大款”,國際花園的策劃執(zhí)行必須統(tǒng)籌濱河灣一期實現(xiàn)聯(lián)動，下一步重點推廣會針對高端人群來做，實行“傍大款”策略，爭取到與豪車、名表、奢飾品店的聯(lián)動與合作，為濱河灣的入市鋪墊。,策劃執(zhí)行,濱河灣壹號,廣告推廣費(fèi)用預(yù)算,國際花園,廣告推廣,最終推廣方案必須有可連貫性

26、方可達(dá)到最好的推廣目的。可根據(jù)實際銷售情況做進(jìn)一步的調(diào)整，國際花園附帶濱河灣入市，實現(xiàn)豪宅聯(lián)動！,廣告推廣,濱河灣一號作為一個新項目的入市，前期需要準(zhǔn)備的物料包括：宣傳物料的制作、項目形象的包裝更換、外展點的建立、沙盤的制作、單體戶型剖體的制作，項目廣告公司的確定等等。 項目入市階段的包裝、銷售道具、廣告媒體的宣傳費(fèi)用、活動費(fèi)用等等。 具體媒體推廣費(fèi)用不在逐一的列舉出來，根據(jù)實際營銷可做進(jìn)一步的調(diào)整。,廣告推廣及物料費(fèi)用預(yù)算,2014年濱河灣項目營銷廣告費(fèi)用分解,2014年金龍集團(tuán)總體銷售目標(biāo),金龍星島國際：4.6億,金龍國際花園：0.75億,金龍濱河灣壹號：1.31億 總計：6.66億,20

27、14年金龍集團(tuán)總體營銷費(fèi)用計劃,金龍星島國際：920萬,金龍國際花園：150萬,金龍濱河灣壹號：638萬 總計：1708萬,展望篇,第四部分,企業(yè)發(fā)展 / 團(tuán)隊精神 / 全員營銷,企業(yè)發(fā)展,發(fā)展歷程 公司自1993年成立以來始終堅持“面向市場，講求質(zhì)量，確保信譽(yù)”的發(fā)展方針；一直以來，金龍地產(chǎn)身體力行地實踐著“加快實現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)商向城市運(yùn)營商的角色轉(zhuǎn)變”的發(fā)展理念；用膽略、誠信、勇氣書寫著“好房子，金龍造”的壯美篇章。而其獨到的戰(zhàn)略眼光，更是為業(yè)內(nèi)外人士所稱道。20年來以開拓者的姿態(tài)吹響了一個個區(qū)域開發(fā)號角,企業(yè)發(fā)展,獲得榮譽(yù) 20年來，金龍地產(chǎn)獲殊榮頗多；2001年，獲得第十屆“甲秀杯十佳優(yōu)

28、秀工程獎”、2001-2003年連續(xù)4年獲評貴陽市“銷售放心房企業(yè)”稱號、2004年，獲評“貴陽市房地產(chǎn)企業(yè)20強(qiáng)”、2005年，獲評“中國貴州名牌企業(yè)”、“中國房地產(chǎn)名牌企業(yè)”、2009年，金龍地產(chǎn)獲評多彩貴州房地產(chǎn)“十大影響力企業(yè)”、“年度品牌地產(chǎn)企業(yè)”等嘉獎連綿,企業(yè)發(fā)展,鑄造精品 探索轉(zhuǎn)型 樓市如此多姿，引無數(shù)土豪競折腰。要想謀發(fā)展，必先利其器；要想謀長久，必將多元化。正所謂“一山不容多虎“，房企集中了大量的社會資源和財力，競爭激烈，為避免針鋒相對和謀求利益最大化，轉(zhuǎn)型是個不錯的選擇。萬達(dá)“玩命“娛樂文化旅游地產(chǎn)，萬科轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，保利“虎視眈眈“養(yǎng)老地產(chǎn)反正錢地在手，奔著多元化

29、新世界走！,企業(yè)發(fā)展,各部門間協(xié)作發(fā)展，降低內(nèi)耗成本，凝聚團(tuán)隊精神，發(fā)揮團(tuán)體優(yōu)勢；在良好的宏觀政策環(huán)境和優(yōu)越的貴陽樓市政策的大環(huán)境下，在敢于爭先，勇于創(chuàng)新，闖出金龍人的又一片藍(lán)天。,協(xié)作發(fā)展 樹百年基業(yè),團(tuán)隊精神,立團(tuán)隊精神創(chuàng)企業(yè)靈魂 團(tuán)隊精神，是一種集體意識，是團(tuán)隊所有成員都認(rèn)可的一種集體意識。團(tuán)隊精神是高績效團(tuán)隊中的靈魂.反映團(tuán)隊成員的士氣，是團(tuán)隊所有成員價值觀與理想信念的基石，是凝聚團(tuán)隊力量，促進(jìn)團(tuán)隊進(jìn)步的內(nèi)在力量。 團(tuán)隊精神尊重每個成員的興趣和成就，要求團(tuán)隊的每一個成員，都以提高自身素質(zhì)和實現(xiàn)團(tuán)隊目標(biāo)為己任。團(tuán)隊精神的核心是合作協(xié)同，目的是最大發(fā)揮團(tuán)隊的潛在能量。,全民營銷,全民營銷納

30、入績效考核 樹立起團(tuán)隊精神后，人人都應(yīng)把公司的事當(dāng)作自己的事來做，把公司的銷售目標(biāo)當(dāng)作自己的銷售目標(biāo)。人人須有“擔(dān)當(dāng)”的態(tài)度，把銷售任務(wù)下放給公司所有員工，同時納入績效考核。,全民營銷,具體執(zhí)行 公司全體員工董事長、經(jīng)理、主管級別每月要有一套銷售 普通員工每個季度必須有一套銷售。 完成任務(wù)當(dāng)月績效考核為滿分，完不成當(dāng)月績效扣除10分。 物業(yè)管理公司員工完成考核每套獎勵1000元。完不成不處罰。 真正的把全民營銷落實到實處，對公司的企業(yè)文化、團(tuán)隊建設(shè)、銷售任務(wù)會起到不可估量的作用。,總結(jié)： 以上是對2013年度公司兩個項目的營銷情況、市場分析及2014年度市場的整體分析和項目的營銷計劃及推廣計劃做了一個簡短的匯報，營銷執(zhí)行還是要根據(jù)市場的脈搏即時的跟進(jìn)和調(diào)整，這就要求我們更加要深入市場、研究市場、遠(yuǎn)瞻市場。以市場為中心，切切實實的把2014年的工作搞好。爭取2014年創(chuàng)下更高的銷售業(yè)績。 此次匯報到此結(jié)束！,