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1、 陜西華山南區(qū)民宿項目可行性報告陜西華山南區(qū)民宿項目可行性報告一、項目單位：洛南縣秦嶺文化藝術(shù)會展商務(wù)有限公司一、項目單位：洛南縣秦嶺文化藝術(shù)會展商務(wù)有限公司二、項目名稱：陜西華山南區(qū)民宿項目二、項目名稱：陜西華山南區(qū)民宿項目三、項目性質(zhì)：新建三、項目性質(zhì)：新建四、項目背景四、項目背景華山被稱為“西岳”，是我國著名的五岳之一，位于陜西省華陰市境內(nèi)，距西安 120 公里，海拔2154.9米。它南接秦嶺，北瞰黃渭，扼守著古代中國心臟地區(qū)，是古稱“天府之國”的長安關(guān)中地區(qū)進(jìn)出中原的門戶，素有“奇險天下第一山”之稱。1982年，華山以陜西華山風(fēng)景名勝區(qū)的名義，被國務(wù)院批準(zhǔn)列入第一批國家級風(fēng)景名勝區(qū)名單

2、。華山南區(qū)旅游風(fēng)景區(qū)開發(fā)項目是秦嶺生態(tài)旅游區(qū)的重要組成部分，該項目經(jīng)歷了醞釀?wù){(diào)研、考察論證和初步開發(fā)建設(shè)，自2009年初已開始進(jìn)入了前期開發(fā)階段。該項目總體規(guī)劃為“一心一帶三區(qū)”，即以巡檢鎮(zhèn)秦嶺觀華山旅游風(fēng)景區(qū)為核心，建設(shè)秦嶺南麓百里生態(tài)文化旅游帶和秦嶺觀華山道教文化風(fēng)景區(qū)、華嚴(yán)寺佛教文化朝覲區(qū)、秦嶺觀華體驗區(qū)和相關(guān)的休閑避暑景區(qū)，經(jīng)專家測算，南區(qū)總投資80億元，年接待游客1000余萬人次，綜合收入33億元。隨著榆商高速的開工和華山至商洛輕軌的建設(shè)，加快秦嶺觀華山旅游發(fā)展的商機(jī)日益成熟。因此，要實現(xiàn)秦嶺觀華山旅游業(yè)突破發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，創(chuàng)造良好的旅游環(huán)境，深挖旅游景區(qū)景點的潛力，必須加快旅游服務(wù)

3、配套設(shè)施建設(shè)，尤其是住宿、餐飲這些能立得住腳，留得住人，收得到錢，服得好務(wù)，富得了民，脫得了貧，贏得了民心，顯得了政績的熱點項目建設(shè)，精準(zhǔn)施策，重點突破，有效推進(jìn)。華山南區(qū)民宿項目就是首當(dāng)其沖的具體舉措。五、項目建設(shè)現(xiàn)狀和進(jìn)展情況該項目符合所在地旅游發(fā)展總體規(guī)劃，省市縣政府均列入重大建設(shè)項目規(guī)劃。六、項目建設(shè)內(nèi)容該項目的主要內(nèi)容是在秦嶺觀華山至火龍關(guān)、香山寺、桃坪、東河的公路兩側(cè)改造民居或擺放野營房車、修建小木屋2000套，覆蓋國土面積68平方公里，形成日接待10000人產(chǎn)業(yè)規(guī)模，建設(shè)工期預(yù)計為（20172025年）。附設(shè)環(huán)保廁所、公共服務(wù)設(shè)施、停車場等旅游服務(wù)配套項目。七、項目總投資和資金籌

4、措方案1.項目總投資項目總投資由土地費用、建設(shè)投資、前期工程費、開辦費、間接開發(fā)費、市場推廣費、不可預(yù)見費和流動資金等構(gòu)成，估算總計5000萬元。陜西華山南區(qū)民宿項目項目投資一覽表陜西華山南區(qū)民宿項目項目投資一覽表序號項目名稱金額（萬元）比例1土地費用（征地、拆遷補(bǔ)償）300.002前期工程費（可研、環(huán)評規(guī)劃、設(shè)計、施工圖等）100.003建設(shè)投資3500.004開辦費300.005間接開發(fā)費100.006市場推廣費及培訓(xùn)費300.007不可預(yù)見費200.008流動資金200.00 合 計5000.002.分期建設(shè)投資該項目分為二期，即近期和中遠(yuǎn)期，期限為8年。近期為20182020年，中遠(yuǎn)期

5、為20202025年。陜西華山南區(qū)民宿項目分期建設(shè)投資表陜西華山南區(qū)民宿項目分期建設(shè)投資表期限及時間投資額（萬元）近期（20172020）28000.00中遠(yuǎn)期（20202025）117900.00總 計145900.001.1近期投資估算（20172020年）陜西華山南區(qū)民宿項目近期投資為2800萬元，包括前期費用、建設(shè)費用和基本預(yù)備費用三部分。陜西華山南區(qū)民宿項目近期投資分類表類別投資估算金額（萬元）前期費用80建設(shè)費用2420基本預(yù)備費用300合 計2800 陜西華山南區(qū)民宿項目前期費用表 類別估算金額（萬元）項目建議書編制費3可行性研究報告編制表5環(huán)境影響評估報告編制費5各類規(guī)劃（總規(guī)

6、、詳規(guī)）編制費20設(shè)計、施工圖編制費30勘測費10工程監(jiān)理費5建設(shè)單位管理費1建設(shè)單位臨時設(shè)施費1合 計80八、項目可行性分析陜西華山南區(qū)民宿項目項目建設(shè)，是大華山旅游自身資源挖潛、優(yōu)勢整合的需要；是精品景區(qū)集打造的需要；是旅游龍頭培育、豐富與充實旅游品牌內(nèi)涵的需要；是社會主義新農(nóng)村建設(shè)的需要。該項目具有前瞻性、創(chuàng)新性、典型性、時代性與文化性等特點。該項目的必要性及其重要意義如下：（一）項目的必要性及其意義1.實現(xiàn)大華山旅游區(qū)資源整合、深化開發(fā)、改善服務(wù)的需要2.促進(jìn)鄉(xiāng)村旅游和社會主義新農(nóng)村建設(shè)的需要3.解決農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)問題，幫助所在地農(nóng)民脫貧致富，促進(jìn)社會安定和諧據(jù)世界旅游組織數(shù)據(jù)顯示

7、，旅游業(yè)每增加1個直接就業(yè)人員，社會就可以增加5至7個就業(yè)機(jī)會。旅游業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，將會極大地解決當(dāng)?shù)鼐用竦木蜆I(yè)問題，不僅從一定程度上環(huán)節(jié)了就業(yè)壓力，而且也為當(dāng)?shù)卣饬巳济贾?，更是促進(jìn)了社會的安定和諧。4.將成為領(lǐng)跑洛南縣旅游業(yè)的龍頭 陜西華山南區(qū)物種資源豐富，森林覆蓋率達(dá)96%以上，素有“天然氧吧”之稱。借助華山品牌優(yōu)勢、老君山濃郁的道教文化淵源及華嚴(yán)寺佛教文化底蘊，大力開發(fā)，將陜西華山南區(qū)民宿項目培育為洛南縣的龍頭景區(qū)，實施精品帶動戰(zhàn)略，促進(jìn)全縣旅游業(yè)的共同發(fā)展。5.促進(jìn)生態(tài)環(huán)境的保護(hù) 陜西華山南區(qū)民宿項目的開發(fā)建設(shè)，有利于生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。民宿經(jīng)濟(jì)以現(xiàn)有旅游資源為依托，在保護(hù)環(huán)境

8、，改良生態(tài)，優(yōu)化服務(wù)的前提下進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，以旅游養(yǎng)旅游，通過發(fā)展旅游促進(jìn)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，將會帶動全縣走上可持續(xù)發(fā)展之路。（二）客源市場現(xiàn)狀與潛力分析1.秦嶺觀華山國內(nèi)旅游者背景分析在傳統(tǒng)旅游向現(xiàn)代旅游過渡階段中，具有三個鮮明的特征。即“文化古跡游”、“生態(tài)旅游”、“度假休閑游”三張品牌同時存在，都占有一定的市場。并且日趨融合，正處于從定位轉(zhuǎn)換到品牌延伸的過渡期。洛南秦嶺觀華山景區(qū)的市場定位，必須能夠包容生態(tài)養(yǎng)生、休閑、文化避暑以及鄉(xiāng)村旅游等特色，全力打造秦嶺南麓百里生態(tài)文化旅游長廊，主動迎接“十三五”開工建設(shè)榆（林）商（洛）高速公路帶來的發(fā)展機(jī)遇。樹立科學(xué)的發(fā)展觀，注重旅游資源的保護(hù)和適度開發(fā)

9、利用，在充分認(rèn)識洛南自然資源和人文資源價值的基礎(chǔ)上，合理安排景點觀賞的組織和游覽線路的引導(dǎo)，改善必要的道路交通設(shè)施，適度建設(shè)布局合理的旅游服務(wù)設(shè)施，以科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計和高標(biāo)準(zhǔn)的旅游服務(wù)，建設(shè)以生態(tài)養(yǎng)生旅游為主要內(nèi)容，適應(yīng)秦嶺觀華山旅游風(fēng)景區(qū)發(fā)展需要，具有國內(nèi)一流水平，符合秦嶺自然環(huán)境保護(hù)要求的風(fēng)景旅游景區(qū)。2.市場現(xiàn)狀特征分析秦嶺觀華山景區(qū)位于旅游產(chǎn)業(yè)處于初始發(fā)展階段的洛南縣內(nèi)，與華陰、潼關(guān)縣等地區(qū)相鄰，南憑蟒嶺與商州市、丹鳳縣毗連，東與河南省盧氏縣接壤，西同華縣、藍(lán)田縣、商州區(qū)交界。東部有百里長的省界線，延伸于秦豫邊陲。因此，景區(qū)旅游客源市場以區(qū)域市場為主，游客分布相對集中，陜西、河南、湖北三

10、省占到游客總量的絕大多數(shù)，三省以外的游客較少。而在這三省內(nèi)部，游客也主要集中在幾個大中城市，西安、安康、咸陽以及湖北十堰、襄樊是目前最主要的客源地。項目規(guī)劃依托自然資源，開發(fā)生態(tài)養(yǎng)生旅游產(chǎn)品、鄉(xiāng)村旅游體驗產(chǎn)品、風(fēng)景觀光旅游產(chǎn)品、休閑度假旅游產(chǎn)品、避暑休閑旅游產(chǎn)品，可滿足不同游客的需求。3.景區(qū)客源市場的區(qū)域聯(lián)系（1）與西安的區(qū)域聯(lián)系西安是國際著名的旅游城市，擁有眾多世界級自然和人文景觀，與雅典、開羅、羅馬齊名，被譽(yù)為世界四大文明古都。洛南縣位于陜西省東南部，距西安108公里，素有“陜西東南門戶之稱”。秦嶺觀華山景區(qū)充分利用洛南和西安的地域聯(lián)系，聯(lián)合打造客源市場和旅游線路，并且充分利用特異性資源

11、進(jìn)行差異性營銷，例如依托秦嶺觀華山風(fēng)景區(qū)道教文化的影響力來吸引西安地區(qū)的部分人文旅游游客，利用西安著名旅游城市的影響力和號召力共享游客資源。（2）與華山旅游線的聯(lián)系洛南與華陰相鄰，在縣域內(nèi)有多個制高點都可以從不同的角度觀賞華山全貌。洛南秦嶺觀華項目將從洛南縣桃花坪村火龍關(guān)村修建盤山公路，直達(dá)洛南境內(nèi)秦嶺與華山接壤的山脊，在三十華里范圍內(nèi)，可以多角度欣賞華山景觀。洛南秦嶺觀華項目建成后，將成為洛南旅游的新亮點，必將拓寬洛南縣的旅游客源市場，從而帶動洛南周邊景區(qū)游客量的增加。從秦嶺觀華山風(fēng)景區(qū)的制高點也可以清晰的看到整個華山輪廓，開通秦嶺觀華山觀華項目更將兩個景區(qū)緊密聯(lián)系在一起，利用華山作為“五岳

12、”之一的品牌效應(yīng)，衍生的區(qū)域旅游項目，博取眾山，相得益彰，既克服了華山之險帶給人們的畏懼，又彌補(bǔ)了秦嶺“不識廬山真面目，只緣身在此山中”的平淡，必將成為秦嶺觀華山旅游的一大勝景，擴(kuò)大秦嶺觀華山風(fēng)景區(qū)及整個洛南縣的客源市場。4.旅游客源市場定位 本方案根據(jù)秦嶺觀華山的旅游資源與整個洛南縣旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，確定秦嶺觀華山景區(qū)的客源市場總體定位為：以洛南周邊縣市的旅游市場為基礎(chǔ)，開辟為商洛市的游憩休閑的后花園；以陜南地區(qū)、關(guān)中市場為主體；并逐步向整個省域范圍及陜西周邊省區(qū)的道教養(yǎng)生旅游、度假旅游、避暑休閑旅游、觀光旅游發(fā)展?？傮w方針是：重點發(fā)展道教養(yǎng)生旅游及觀光休閑度假，以旅游景區(qū)周邊的陜南地區(qū)為啟動

13、和基礎(chǔ)市場。針對陜西全省，采取重點促銷策略，根據(jù)不同市場群的消費特征，選擇不同促銷方式和口號。具體可劃分為以下三級：（1）一級客源市場：陜南、關(guān)中地區(qū)（包括商洛市、西安市、咸陽市場）景區(qū)一級客源市場：陜南、關(guān)中地區(qū)為代表的省內(nèi)近程核心市場（包括商洛市、西安市）。以商洛市、西安市、華陰市的休閑度假旅游為主，這部分游客因交通便利，出游頻率高。在較長一段時間內(nèi)，在基礎(chǔ)市場中占有絕對份額。（2）二級客源市場：陜西省內(nèi)中程核心市場（寶雞市、渭南市等）陜西省是旅游資源大省，以文物古跡游為特色旅游產(chǎn)品。近年來，生態(tài)旅游成為旅游業(yè)發(fā)展新趨勢，秦嶺觀華山景區(qū)擁有豐富的生態(tài)旅游資源，隨著景區(qū)開發(fā)的深入，通過適當(dāng)?shù)?/p>

14、營銷宣傳，以及景區(qū)周邊地區(qū)交通條件的改善，尤其是秦嶺觀華山道教養(yǎng)生旅游這一特色的打造，具有相當(dāng)大的市場潛力，因而在整個陜西省具有強(qiáng)大的潛在市場。（3）三級客源市場：其它省區(qū)（以西安為中轉(zhuǎn)的其它市場）通過規(guī)劃將景區(qū)納入陜西旅游精品網(wǎng)絡(luò)，并逐步向陜西周邊省區(qū)延伸。包括河南、湖北、安徽、山東都是該旅游景區(qū)后起的客源產(chǎn)生地。此外還應(yīng)加強(qiáng)國內(nèi)珠三角、長三角地區(qū)等出游能力強(qiáng)的市場開拓力度，尤其秦嶺觀華山風(fēng)景區(qū)以道教養(yǎng)生文化吸引著來自湖北、廣州、呼和浩特等省市的一批固定的候鳥式老年養(yǎng)生客源。除了核心市場與拓展市場外的其他市場，主要是以西安為中轉(zhuǎn)的其他客源市場，包括到西安旅游的國內(nèi)外游客、港澳臺、韓日以及東南

15、亞海外市場。以山水觀光、生態(tài)休閑、文化休閑為主體需求。這部分市場的開拓是以商洛作為西安經(jīng)濟(jì)圈重要組成部分的趨勢不斷強(qiáng)化而展開的，要著力打造“西安+商洛”捆綁銷售線路產(chǎn)品。5.旅游者旅游動機(jī)分析 秦嶺觀華山景區(qū)位于洛南縣境內(nèi)，對其游客的旅游動機(jī)進(jìn)行綜合分析，以道教養(yǎng)生、避暑休閑、度假休閑和觀光游覽為主。道教養(yǎng)生、避暑休閑以休養(yǎng)生息、保健身心為主要目的，是新興的旅游市場。度假休閑以休閑娛樂為主要目的，是近些年發(fā)展起來并日益壯大的市場。觀光游覽旅游以尋求風(fēng)光、了解風(fēng)俗、增長見識為目的，是傳統(tǒng)的旅游市場；這四方面的旅游活動規(guī)模大，便于組織，它們在國內(nèi)外都是旅游市場的主體。因此，規(guī)劃秦嶺觀華山景區(qū)應(yīng)以這

16、四類旅游作為今后旅游開發(fā)的重點，并結(jié)合政府規(guī)劃的鄉(xiāng)村旅游全新體驗游，開創(chuàng)具有秦嶺觀華山特色的旅游品牌。6.旅游者特征分析（1）年齡結(jié)構(gòu) 目前來秦嶺觀華山景區(qū)旅游的游客主要分為兩大年齡階段，分別為25-44歲和45-64歲。這種狀況與景區(qū)的資源結(jié)構(gòu)、形象特征、地理位置及可進(jìn)入性有關(guān)。由于景區(qū)可分為生態(tài)旅游市場、文化旅游市場、自駕車旅游市場、養(yǎng)生旅游市場。而生態(tài)旅游市場和自駕車旅游市場主要定位于中青年游客，道教養(yǎng)生旅游市場、文化旅游市場主要定位于中老年游客，因此秦嶺觀華山景區(qū)的客源市場面向不同年齡階段的游客。（2）職業(yè)結(jié)構(gòu)從職業(yè)分布來看，來景區(qū)旅游的游客中，包括企事業(yè)單位管理人員、公務(wù)員、服務(wù)銷售

17、人員、工人。由于秦嶺觀華山景區(qū)屬于道教養(yǎng)生旅游區(qū)、近郊休閑度假旅游區(qū)、鄉(xiāng)村旅游體驗區(qū)，因此它有利于從事各類職業(yè)的人們，尤其是工作壓力大的人充分體驗融入大自然、返璞歸真的感覺，從而能夠緩解工作和生活壓力。（3）出游方式 從出游方式來看，游客主要是和家人朋友一起出游，如單位組織的旅游和旅行社組織的旅游。因此景區(qū)在旅游線路的設(shè)計上，可以注重兩大主流線路：一類是適合家庭消費的旅游線路，以迎合家庭旅游者的需求。一類是適合正式和非正式群體消費的旅游線路，以滿足群體消費的需求。根據(jù)景區(qū)針對客源市場的不同，景區(qū)游客的出游交通工具也有所不同，秦嶺觀華山風(fēng)景區(qū)主要是以自駕車和旅游大巴為主。（4）逗留時間 游客的逗

18、留時間直接影響到旅游業(yè)的收入水平。游客逗留時間與出行目的有直接的關(guān)系，一般說來，觀光游覽、商務(wù)游客逗留時間短，休閑度假、會議游客逗留時間較長。而秦嶺觀華山風(fēng)景區(qū)以道教養(yǎng)生旅游為主，因此游客的逗留時間較長。7.陜西華山南區(qū)民宿項目專項旅游市場（1）鄉(xiāng)村休閑度假旅游市場秦嶺觀華山野生自然資源保護(hù)好且具有很高的原生態(tài)特色，傳統(tǒng)的歷史文化與當(dāng)?shù)氐拿耧L(fēng)習(xí)俗也提升了鄉(xiāng)村度假旅游資源的品位。在政府主導(dǎo)發(fā)展鄉(xiāng)村旅游的規(guī)劃下，秦嶺觀華山景區(qū)農(nóng)家樂、田園風(fēng)光等鄉(xiāng)村休閑度假項目依托鄉(xiāng)土文化資源優(yōu)勢，突破單一性產(chǎn)品形成理念。通過調(diào)整鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)，促進(jìn)“農(nóng)家樂”向“鄉(xiāng)村休閑”“鄉(xiāng)村度假”轉(zhuǎn)型。以建設(shè)

19、社會主義新農(nóng)村為契機(jī)，積極培育發(fā)展農(nóng)家樂旅游。依托周邊景點或綠色產(chǎn)業(yè)基地等旅游資源，優(yōu)先開發(fā)農(nóng)家樂產(chǎn)品，形成山地鄉(xiāng)村休閑度假帶，打造不同特色的鄉(xiāng)村度假群落，加快“農(nóng)家樂”向“鄉(xiāng)村度假酒店”轉(zhuǎn)變，逐步建設(shè)鄉(xiāng)村酒店，通過政策引導(dǎo)，促進(jìn)星級農(nóng)家樂向星級鄉(xiāng)村度假酒店轉(zhuǎn)變。(2)道教養(yǎng)生旅游市場秦嶺觀華山風(fēng)景區(qū)是以道教文化、中醫(yī)藥養(yǎng)生文化為核心，充分利用秦嶺山脈豐富的自然生態(tài)資源，依托現(xiàn)代科技，而形成的原生態(tài)式養(yǎng)生旅游項目。在大力維護(hù)原有自然生態(tài)環(huán)境的同時，深入開發(fā)秦嶺觀華山野生中藥材，進(jìn)行中國傳統(tǒng)養(yǎng)生學(xué)的整合，是游客親近自然，養(yǎng)生健體的最佳場所。因其養(yǎng)生產(chǎn)品的多樣化而適合多年齡段的游客來進(jìn)行不同周期的養(yǎng)生。(3)宗教文化旅游市場該市場主要定位在中老年游客。中老年人一般都擁有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和較強(qiáng)的旅游動機(jī)，而且生活負(fù)擔(dān)較輕，具有深層文化底蘊的風(fēng)景區(qū)對其吸引力較大。而秦嶺觀華山景區(qū)秉承中國傳統(tǒng)道教文化，無論從自然風(fēng)光，還是文化底蘊，都具有很高的知名度。同時“秦嶺觀華山”這一注冊品牌在全國也是獨一無二的。在弘揚道教文化韻味的同時，兼顧其奇特的自然山水風(fēng)光。九、項目建設(shè)進(jìn)度、施工組織和管理措施（略）十、項目建設(shè)位置示意圖、項目功能分區(qū)圖、項目主要區(qū)域效果圖（略）